韓国不動産バブル ソウルのマンション価格が４週連続で下落、下げ幅もさらに拡大-「物価見通し」過去最大幅で上がる

韓国不動産バブル 今回、取り上げる記事は2つ。1つはソウルのマンション価格が4週連続で下落。もう一つは物価の見通しが過去最大幅で上がるというもの。一見、両者は関連がなさそうな気がするかもしれないが、大いに関係している。

ただ、どっちから取り上げるかは微妙なんだよな。最初に述べておくと、今回の動画内容がわかりにくい場合は、もう一度、視聴していただけばありがたい。2つの記事内容を理解して初めて、1つの動画はわかる感じだ。管理人も上手く説明できてないが、まずは物価の見通しから見ていこうか。記事を整理していく。

■記事の要点

1．今月の期待インフレ率は３．９％を記録した。２０１２年４月の３．９％から１０年２カ月ぶりの高水準だ。

2．期待インフレ率が高まったのは内外で物価上昇圧力が大きくなったためだ。

3．実際に消費者が今後の物価上昇に影響を与えるだろうと指摘した品目（重複回答）のうち石油類製品（８２．５％）が最も高い割合を占めた。次いで農畜水産物（４４．２％）と公共料金（３１．４％）の順だった。

4．物価上昇圧力が強まり追加利上げに対する見通しも強くなった。今月の金利水準見通しＣＳＩは１４９で、１カ月前の１４６より３ポイント上がって過去最高を記録した。

5．金利と物価が高まり財布が薄くなったため消費心理は萎縮した。今月の消費者心理指数（ＣＣＳＩ）は９６．４を記録し１カ月前の１０２．６より６．２ポイント下落して２カ月連続で下り坂を歩いた。

6．物価上昇が抑えられないが韓国銀行も緊縮のアクセルをさらに強く踏むだろうという見通しが強まっている。来月１３日に予定された金融通貨委員会で史上初めて基準金利を０．５％引き上げる可能性も提起される。

7．韓国銀行の李昌ヨン（イ・チャンヨン）総裁は２１日、「急激な物価上昇傾向が変わるまで物価中心に通貨政策を運用する」と明らかにした。物価のピークアウト（頂点通過）が現れるまでは基準金利を上げ続けることもあるということだ。

以上の7つだ。順番に見ていこう。

まず、1だが期待インフレ率の話。以前に何回か出てきたが、これは今後１年間の消費者物価上昇率に対する見通しのことをいう。ただ、これ一言で説明するほど簡単な用語ではない。初心者さんに期待インフレ率を細かい算定方法なんて解説していても、進まないので要点だけ絞ろう。期待インフレ率は、家計や企業が予想する将来の物価に対する変動率である。

これから物価上がりそうなだなと家計や企業が考えているなら、期待インフレ率は上がるし、実際、商品の値上げで物が高くなればそれを感じさせるので、期待インフレ率が高い＝消費者物価上昇率が今後も高いと予測できる。

それが、今月の期待インフレ率が0．6％上がって、3．9％になったと。２０１２年４月の３．９％から１０年２カ月ぶりの高水準。しかも、上昇幅としては過去最大値を記録。もう、家計や企業はこれからますますインフレになると予測しているのだ。実際、その通りだ。既に韓国政府が今月の物価は6％台かもしれないと述べている。

それと、もう一つは期待インフレ率とセットで覚えて欲しいのが「名目金利」と「実質金利」である。ええ？朝から、難しい用語を出すな｡混乱するだろうと思うかも知れないが、名目金利というのは物価上昇率などを勘案して調整を行っていない表面上の金利のことを言う。おいおい、そんなのでわかるかよという突っ込みが来そうだ。

簡単に言えば国債の利回りだ。例えば、韓国の1年物国債の金利は今いくらだ。2.920％である。これが名目金利だ。そして、名目金利から期待インフレ率を引くと「実質金利」が出てくる。この場合は、2.920ー3.9ということになる。それで、実質金利はー0.98となる。

この数値で何が重要であるかと述べると、これがウォン安の原因になるのだ。名目金利の差は、「高金利通貨買い・低金利通貨売り」の動きが活発化する際に注目されるポイントとされている。

ここからは一般的なことを述べるが、期待インフレ率が高い場合は景気は後退しない。なぜなら、実質金利はー0.98％と低いからだ。ところが、期待インフレ率が低い場合は、実質金利が高くなるので、景気が後退していく。つまり、実質金利は名目金利が一定で変わらなくても、期待インフレ率が上昇すれば低下することになる。

これが高インフレの時に行う利上げでのポイントになる。加熱した景気を抑えるにはどのくらい数値を利上げすればいいか。そして、期待インフレ率が、名目金利より高い場合は、インフレ傾向であるということ。

この場合は3．9－2．920＝0.98％なので、インフレ傾向であることが見て取れる。それで、これで政策金利を引きあげれば、国債利回りが上昇して、期待インフレ率に近づくので、インフレ上昇率が収まるていうのが一般的な見解となる。だから、韓国銀行は利上げに踏み切るわけだ。

ただ、問題は、これがスタフグ傾向にある、現在の韓国経済にどこまで当てはまるかと考えると、今の管理人の分析では明確な答えを出せない。

ただ、1つだけ述べれば、米韓の金利差が逆転して、差が大きくなればなるほど、「ウォンが売られやすくなる」ということは上の説明で理解できるんじゃないだろうか。そして、応用すれば「ドル高円安」の原因であることに気づけば、管理人が長く解説したら苦労が報われる。

では、続きを見ていこう。3については今までの傾向通りだ。専門家の意見を見ておこうか。

韓国銀行関係者は、「期待インフレは今後１年間の物価上昇率に対する見通しだが、現在の物価の流れを反映する傾向がある。最近のウクライナ情勢とサプライチェーン不安など海外要因に加え、最近は個人サービス料金など生活と密接な体感物価が高まり期待インフレ率を引き上げたこと」と分析した。

これはその通り。そもそも、インフレとは物の値段があがること。そして、4では物価上昇が続くので、韓銀が政策金利を引きあげる見通しが高まったと。ただ、次が大事だ。

米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）と韓国銀行が今年末まで利上げを継続し、欧州中央銀行（ＥＣＢ）も利上げの隊列に合流すると予想された影響だ。

これは未来予想なのでかなり不確実なのだが、アメリカが政策金利を年内に大幅に引きあげる。これは確定事項だ。だから、韓国も欧州も利上げで年内は対抗する。しかし、来年は利上げの影響で、アメリカの国債利回りや、期待インフレ率が低下していくはずなので、来年の利上げの回数やパーセントについては未知数だ。

これが韓国経済にどう影響するのか。今後、管理人が見極めるポイントになるが正直に述べて現段階では難しい。ただ、多くの読者さん、視聴者さんはウォンが1300を超えて、もっと下がると予想しているかもしれないが、韓国銀行が利上げで対抗していけば、そういうことにはならない。

ただ、それをやれば韓国庶民は借金増でますます生活が苦しくなる。そして、何度か取り上げてる通り、貸出金利が上昇する。そして、これが不動産の価格に影響するわけだ。6と7については過去に出てきたので割愛する。最後の5が大事だ。

5．金利と物価が高まり財布が薄くなったため消費心理は萎縮した。今月の消費者心理指数（ＣＣＳＩ）は９６．４を記録し１カ月前の１０２．６より６．２ポイント下落して２カ月連続で下り坂を歩いた。

さて、金利と物価が上がれば消費者心理は萎縮する。これは過去の記事や動画で何度も述べてきた。そして、それが1ヶ月前より顕著に数値となって現れた。仮に借金するにしても金利が上がれば返済負担が増大するからだ。でも、原油価格や原材料の高騰で、輸入物価が高騰しているので、物はどんどん高くなる一方、消費者は財布の紐を引き締める。

さて、ここまでが前半だ。後半に入ろう。以前、政策金利の引き上げで、貸出金利が上昇して、不動産ローンの負担が急増して、不動産を購入した夫婦が悲鳴を上げていることを何度か取り上げた。それがいよいよリアルの不動産価格の下落に繋がったというのが後半の内容である。

ソウルのマンション価格が４週連続で下落し、全体の下落幅もさらに拡大した。特に、ソウル松坡（ソンパ）区と江東（カンドン）区のマンション価格の下落幅が大きかった。追加の利上げと世界的な景気低迷への懸念で買収心理が萎縮し、下落傾向はしばらく続きそうだ。

なんと、ソウルのマンション価格が4週連続で下落して、全体の下落幅も拡大した。つまり、不動産バブル崩壊の兆しである。理由は上で長々と解説してきた。

２３日、韓国不動産院の週間マンション価格動向によると、６月第３週（２０日調査基準）のソウルのマンション価格は先週より０．０３％下落した。４週連続の下落で、前週（－０．０２％）より下落幅も拡大した。

ただ、管理人は不動産に詳しくないので、0.03％下落というのが高いのか。低いのか。よくわからんな。しかし、今まで下がらなかった不動産価格が下がっている事実は重要だ。

全国的にも売買価格の下方安定傾向が目立った。マンション価格は０．０３％下落し、２０１９年８月１９日の調査（－０．０４％）以後、約２年１０ヵ月ぶりに最大の下げ幅を記録した。首都圏と地方もそれぞれ０．０４％、０．０２％下落し、先週（－０．０３％、－０．０１％）より下げ幅が拡大した。チョンセは、全国（－０．０２％）、ソウル（－０．０１％）いずれも先週と同じ下げ幅だった。

このようにマンション価格も下がっている。しかも、約２年１０ヵ月ぶりに最大の下げ幅を記録したとあるので、わりと0.03％でも大きいのか｡韓国の不動産が下がらなさすぎるだけなのか。

不動産情報アプリ「チッパン」のハム・ヨンジン・ビッグデータラボ長は、「米国がさらなる利上げを予告し、韓国も基準金利を上げる可能性が高まった」とし、「利上げは実質的な需要者の資金負担に直結するだけに買収心理はさらに萎縮するだろう」と話した。

政策金利の引き上げ→貸出金利の上昇→不動産価格の下落→不動産バブル崩壊

この図式が当てはまる。つまり、不動産バブル崩壊の前兆として管理人は見ている。

高まる物価上昇圧力に期待インフレ率が過去最大を記録した。今後金利がさらに上がるだろうという消費者の見通しも過去最大水準に上った。高止まりする物価と各国中央銀行の相次ぐ利上げの余波で消費心理は２カ月連続で冷え込んだ。とどまることのない物価の上昇に韓国銀行が今後緊縮の手綱をさらに強く握る可能性も大きくなりそうだ。

韓国銀行が２９日に発表した「６月の消費者動向調査」によると、今月の期待インフレ率は３．９％を記録した。２０１２年４月の３．９％から１０年２カ月ぶりの高水準だ。４％台を目前にした期待インフレ率は１カ月前の３．３％より０．６ポイント上昇し、上昇幅としては過去最大値を記録した。期待インフレ率は今後１年間の消費者物価上昇率に対する見通しだ。

期待インフレ率が高まったのは内外で物価上昇圧力が大きくなったためだ。今年初めに勃発したウクライナとロシアの全面戦争長期化で各種原材料価格が上昇した上に、昨年から続くサプライチェーン不安が長引き物価を押し上げている。この影響で国際原油価格も依然として高い水準にとどまっている。

実際に消費者が今後の物価上昇に影響を与えるだろうと指摘した品目（重複回答）のうち石油類製品（８２．５％）が最も高い割合を占めた。次いで農畜水産物（４４．２％）と公共料金（３１．４％）の順だった。国際食糧価格上昇と来月の電気料金とガス料金引き上げなどの影響を反映したと分析される。

韓国銀行関係者は、「期待インフレは今後１年間の物価上昇率に対する見通しだが、現在の物価の流れを反映する傾向がある。最近のウクライナ情勢とサプライチェーン不安など海外要因に加え、最近は個人サービス料金など生活と密接な体感物価が高まり期待インフレ率を引き上げたこと」と分析した。

物価上昇圧力が強まり追加利上げに対する見通しも強くなった。今月の金利水準見通しＣＳＩは１４９で、１カ月前の１４６より３ポイント上がって過去最高を記録した。米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）と韓国銀行が今年末まで利上げを継続し、欧州中央銀行（ＥＣＢ）も利上げの隊列に合流すると予想された影響だ。

金利と物価が高まり財布が薄くなったため消費心理は萎縮した。今月の消費者心理指数（ＣＣＳＩ）は９６．４を記録し１カ月前の１０２．６より６．２ポイント下落して２カ月連続で下り坂を歩いた。ＣＣＳＩが長期平均線（１００）以下に下がったのは２０２１年２月の９７．２から１年４カ月ぶりだ。ＣＣＳＩは長期平均値（２００３年１月～２０２１年１２月）を基準として１００より大きければ経済状況を楽観的、小さければ悲観的と解釈する。

韓国銀行関係者は「ウクライナ情勢の長期化とＦＲＢの緊縮関連のニュースに加え、物価上昇が続いて景気鈍化要因が大きくなった上に、生活物価が上がり消費者心理指数が長期平均線である１００以下に落ちたと分析される」と話した。

物価上昇が抑えられないが韓国銀行も緊縮のアクセルをさらに強く踏むだろうという見通しが強まっている。来月１３日に予定された金融通貨委員会で史上初めて基準金利を０．５％引き上げる可能性も提起される。

韓国銀行の李昌ヨン（イ・チャンヨン）総裁は２１日、「急激な物価上昇傾向が変わるまで物価中心に通貨政策を運用する」と明らかにした。物価のピークアウト（頂点通過）が現れるまでは基準金利を上げ続けることもあるということだ。

https://japanese.joins.com/JArticle/292653?servcode=300&sectcode=300

ソウルのマンション価格が４週連続で下落し、全体の下落幅もさらに拡大した。特に、ソウル松坡（ソンパ）区と江東（カンドン）区のマンション価格の下落幅が大きかった。追加の利上げと世界的な景気低迷への懸念で買収心理が萎縮し、下落傾向はしばらく続きそうだ。

２３日、韓国不動産院の週間マンション価格動向によると、６月第３週（２０日調査基準）のソウルのマンション価格は先週より０．０３％下落した。４週連続の下落で、前週（－０．０２％）より下落幅も拡大した。

江北（カンブク）地区では西大門（ソデムン）区（－０．０６％）が小型マンションを中心に、蘆原（ノウォン）区（－０．０５％）は上渓洞（サンゲドン）と中渓洞（チュンゲドン）の大団地マンションを中心に価格が下がった。江南（カンナム）地区では松坡区（－０．０２％）と江東区（－０．０３％）の下落幅が拡大した。ただ、瑞草（ソチョ）区（０．０２％）は盤浦洞（バンポドン）の再建築と中大型マンションを中心に上昇し、江南区は足踏み状態（０％）だった。

全国的にも売買価格の下方安定傾向が目立った。マンション価格は０．０３％下落し、２０１９年８月１９日の調査（－０．０４％）以後、約２年１０ヵ月ぶりに最大の下げ幅を記録した。首都圏と地方もそれぞれ０．０４％、０．０２％下落し、先週（－０．０３％、－０．０１％）より下げ幅が拡大した。チョンセは、全国（－０．０２％）、ソウル（－０．０１％）いずれも先週と同じ下げ幅だった。

不動産情報アプリ「チッパン」のハム・ヨンジン・ビッグデータラボ長は、「米国がさらなる利上げを予告し、韓国も基準金利を上げる可能性が高まった」とし、「利上げは実質的な需要者の資金負担に直結するだけに買収心理はさらに萎縮するだろう」と話した。

https://www.donga.com/jp/List/article/all/20220624/3467917/1