韓国経済 貸出金利が7％台まで上がったら…韓国人の月収の7割は住宅ローン返済に消える-日韓首脳会談は見送りか

韓国経済 まず最初に伝えておきたいのだが、今日の打ち上げ予定だったヌリ号の打ち上げが1日延期となった。だから、お祭りを楽しみにしていた管理人や視聴者さんには残念な知らせとなる。では、今回の記事を見ていく。

米国の高インフレによって利上げが加速化しているわけだが、それによって韓国も政策金利を引きあげて行く必要がある。理由は大きく分けて2つだ。1つは米韓金利差の逆転という最悪なシナリオを阻止すること。既にコスピが2500をわった。なぜなのか。アメリカが今月にすら0.75％の利上げする可能性が高まったからだ。

それで、昨日はコスピが2495まで売られて、1286ウォンまで落ちた。韓国政府は米韓金利差がなくなっても大丈夫とか「楽観論」を述べているが、市場の反応は明らかにそうではない。外国人の投げ売り状態が続く。すでに4ヶ月連続で株式市場では外国人の純流出となっている。

2つ目は韓国でも5月の消費者物価指数が5.4％となり、物価上昇を抑えるために利上げするてことだ。韓銀の総裁はこれから1％程度、0．25％を4回。年内に2.75％程度になるように政策金利を引きあげると予告した。でも、アメリカが一度に0.75％引きあげるなら、韓国は0.25％では済まなくなる。すると、0.5％の利上げに踏み切るかもしれない。しかし、韓国銀行が政策金利を引きあげられば、住宅ローンなど様々な貸出金利も一斉に上がる。

前置きはこれぐらいにして、今回の記事の内容だ。結論から述べると、貸出金利が7％台まで上がったら、韓国人の月収の7割は住宅ローン返済に消えるという。長いこと事例が書いてあるんだが､重要なのはここだ。

Pさんは「妻と共稼ぎをしているのに、ローン返済で1人分の月給がほとんど出ていく。急騰する賃貸保証金に耐えかねてマンションを購入したところ、住宅価格は上がらず、貸出金利だけが恐ろしく上昇し、生活がさらに苦しくなった」と話した。

不動産バブルはまだ弾けてないが、住宅価格は上がってない。でも、政策金利が引きあげられていくので、貸出金利は上昇する。すると、生活が困窮する。

韓国銀行が昨年8月から政策金利を4回も引き上げ、市中の貸出金利が急上昇。最近1－2年間に資金をかき集めてマイホームを買った20－30代の間では「元利返済で困窮している」という訴えが聞かれる。現在の金利水準でも負担になるのに、年末までに住宅担保ローンの金利が7%台に達するとの見方もある。

これも計算したらわかるとおもう。例えば、5000万の不動産を購入したとしよう。最初は貸出金利は年3％ぐらいだったのに、政策金利がどんどんあがっていき、気がつくと7％になりました。5000万の4％＝200万　5000万の7％＝350万となり、差し引いて150万も違いが出るわけだ。

民間の調査結果によると、金利が7%に上がれば、ローンを利用してソウルで標準的な専有面積84平方メートルのマンションを購入した人による毎月の元利返済額は300万ウォンに迫る見通しだ。

300万ウォンは日本円で約31万円だ。毎月、31万円の住宅ローンを払えと。はっきり言って無理だよな。夫婦、共働きでも毎月30万円を払えとか言われたら、普通は無理だ。もちろん、この韓国人が大企業に勤めているとか、そういう高収入なのかもしれないが、金利が上がればあがるほど負担増だ。さて、次がかなり難しい。

今年のソウル市の専有面積84平方メートルのマンション価格は平均12億8582万ウォン。 それをLTV（住宅担保認定比率）の上限まで金利4%、30年満期の元利均等返済方式で融資を受けて購入した場合、毎月の返済額は209万ウォンになる。しかし、金利が7%に上がれば、返済額は291万ウォンとなり、39%（82万ウォン）も増える。

まず、平均マンション価格が凄い。12億8582万ウォンだ。日本円で約1億3500万円だ。それが、毎月の返済額は209万ウォンと。しかし、7％になれば291万ウォンとなる。それを30年支払うことになる。そりゃ、住宅価格あがらないよな。むしろ、これから手放したい韓国人が続出だろう。しかし、この未来は韓銀が予告したのだからやってくる。

また、ソウルで専有面積59平方メートルのマンションを平均価格（9億4604万ウォン）で購入し、最大限度の3億7000万ウォンの融資を受けると仮定した場合、返済額負担は金利が4%の場合176万ウォンだが、金利7%が現実になれば、246万ウォン（40%）増える。

もう、政策金利がこれから1％上がるだけで、返済額が40％増えると。しかし、こうなってくると不動産バブルも崩壊するんじゃないか。年内で7％の貸出金利で住宅ローンとか、どう考えても無理だろう。

でも、30年のマンションを1億3500万円で30年の変動金利で買えるよな。韓国人の不動産ローンの7割は変動金利で購入している。だから、低金利の場合はお得感があるが、金利が急上昇したら、途端に払えなくなる。払えなくなれば結局､不動産を手放すしかない。

でも、不動産というのは「建物」に属するので、毎年、減価償却を行うので価値が目減りするんだよな。つまり、1億3500万で買ったマンションが数年後に1億3500万で売れるとは限らない。仮に1億まで下がれば、3500万は赤字となる。

貸出金利の急上昇が不動産価格をぶち壊し､不動産バブルを崩壊させるのか。これは今後は要注目だな。次に専門家の意見を見ておこう。

韓国資産管理研究院の高鍾完（コ・ジョンワン）院長は「金利が7%まで上がれば、住宅購入需要がさらに低下し、金融費用に耐えられなくなったローン利用者が物件を投げ売りすることもあり得る」と話した。

やはり、不動産を手放す韓国人が続出するかもしれないと。すると不動産バブルがついに崩壊か。

統計庁の家計動向調査によれば、今年第1四半期時点で全国の勤労者世帯の平均月収は566万9470ウォンだった。金利が7%になれば84平方メートルのマンション所有者は毎月の元利返済額が所得の半分を超える51.3％になる。固定支出を除いた実所得（444万755ウォン）と比べると、借金返済に所得の約70%を充てなければならないことを意味する。正常な家計活動が不可能なレベルだ。

これは世帯の平均年収なので個人ではない。夫婦二人による稼ぎだろう。それで実所得が444万ウォンと。すると金利が7％になれば借金返済に7割必要だと。普通に生活できるようなものではない。

管理人は日本人なので、他国のことで直接関係はないが、これは韓国だけではないのだ。アメリカだってそうだ。政策金利が上がればこのように負担は増大する。さっき少し触れたが韓国人のほとんどが変動金利である。

固定金利で借り入れた場合であれば、すぐに利子負担が増えないが、今年4月時点で家計向け融資に占める固定金利（新規取り扱いベース）の割合は19.2%にすぎない。昨年4月時点でも27%にとどまる。借り入れがある人の10人中7－8人は金利上昇による直撃を受けることになる。

なんと約8割は金利上昇の直撃を受けると。でも、これは韓銀の総裁が選んだ道だ。不動産を購入できる中産階級を没落させていくと。さすがに経済的弱者に分類するか迷うが、金利が上がり、不動産価格が暴落してから、不動産を手放しても多額の借金しか残らないなら、やってられないよな。

それで、もう一つ気になるニュースが日本の通貨スワップなど支援欲しさに「用日」を繰り返す､ユン政権だが、どうやら岸田氏はそんな甘くないようだ。

ＮＡＴＯの会合で岸田総理とユン氏が出席するので、日韓首脳会談があるかどうか注目されていたのだが、昨日の産経新聞によると、どうやら見送る方針らしい。概要だけ引用しておこう。

政府は今月下旬にスペインのマドリードで開かれる北大西洋条約機構（ＮＡＴＯ）首脳会議に合わせた岸田文雄首相と韓国の尹錫悦（ユン・ソンニョル）大統領の首脳会談を行わない方向で調整に入った。１４日、複数の政府関係者が明らかにした。

韓国側はいわゆる徴用工訴訟などで解決策を示していない上、不法占拠する竹島（島根県隠岐の島町）周辺の日本の排他的経済水域（ＥＥＺ）内で無許可の海洋調査なども行っており、環境が整っていないと判断した。

用日とすり寄ってきても、徴用工問題などを解決策を示すという宿題もしないユン氏は門前払いとなったと。さらに不法占拠する竹島（島根県隠岐の島町）周辺の日本の排他的経済水域（ＥＥＺ）内で無許可の海洋調査なども先月に行っていたことで日本が抗議していた。しかし、その話し合いも平行線で終わり、日本の主張を韓国は受け入れないで終わった。

ひたすら韓国メディアが日韓関係改善と謳いながらも、結局は何も変わってない韓国政府に岸田総理が失望したてところだろうか。仮に日韓首脳会談が行われないなら、支援の約束も取り付けることはできない。

つまり、日本側の対応は何も変わってないと。変わるのは韓国の方で宿題をしろと。日本が首脳会談を見送ることで示したと。

昨年上半期、住宅ローンや無担保融資などで5億ウォンを借り、ソウル市麻浦区にマンション（専有面積59平方メートル）を購入した会社員のPさん（32）は最近、週末ごとに出前のアルバイトをしている。昨年230万ウォン（約23万9000円）だったローンの元利返済額が270万ウォンに増え、生活費が足りなくなったためだ。Pさんは「妻と共稼ぎをしているのに、ローン返済で1人分の月給がほとんど出ていく。急騰する賃貸保証金に耐えかねてマンションを購入したところ、住宅価格は上がらず、貸出金利だけが恐ろしく上昇し、生活がさらに苦しくなった」と話した。

　韓国銀行が昨年8月から政策金利を4回も引き上げ、市中の貸出金利が急上昇。最近1－2年間に資金をかき集めてマイホームを買った20－30代の間では「元利返済で困窮している」という訴えが聞かれる。現在の金利水準でも負担になるのに、年末までに住宅担保ローンの金利が7%台に達するとの見方もある。民間の調査結果によると、金利が7%に上がれば、ローンを利用してソウルで標準的な専有面積84平方メートルのマンションを購入した人による毎月の元利返済額は300万ウォンに迫る見通しだ。

■金利が7％まで上昇すれば、返済額40％増

　不動産情報業者「チクパン」は13日、昨年から今年4月までの期間にソウル市で売買されたマンションの平均価格に基づき、金利変動に伴う購入者の元利返済負担をシミュレーションした結果を発表した。今年のソウル市の専有面積84平方メートルのマンション価格は平均12億8582万ウォン。 それをLTV（住宅担保認定比率）の上限まで金利4%、30年満期の元利均等返済方式で融資を受けて購入した場合、毎月の返済額は209万ウォンになる。しかし、金利が7%に上がれば、返済額は291万ウォンとなり、39%（82万ウォン）も増える。

　また、ソウルで専有面積59平方メートルのマンションを平均価格（9億4604万ウォン）で購入し、最大限度の3億7000万ウォンの融資を受けると仮定した場合、返済額負担は金利が4%の場合176万ウォンだが、金利7%が現実になれば、246万ウォン（40%）増える。

http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2021/07/30/2021073080104.html

月現在で5大都市銀行（KB国民、新韓、ウリィ、ハナ、NH農協）の住宅担保ローンの平均金利は3.84－4.37%で、1年前（2.69－3.02%）に比べ1%以上上昇した。金利が上昇する中、5月の消費者物価上昇率は過去14年で最高となる5.4％の上昇を示し、経済協力開発機構（OECD）加盟国の消費者物価上昇率も9%台に達しており、今後金利がさらに上昇する可能性が高い。韓国資産管理研究院の高鍾完（コ・ジョンワン）院長は「金利が7%まで上がれば、住宅購入需要がさらに低下し、金融費用に耐えられなくなったローン利用者が物件を投げ売りすることもあり得る」と話した。

■住宅担保ローン返済に所得の7割

　統計庁の家計動向調査によれば、今年第1四半期時点で全国の勤労者世帯の平均月収は566万9470ウォンだった。金利が7%になれば84平方メートルのマンション所有者は毎月の元利返済額が所得の半分を超える51.3％になる。固定支出を除いた実所得（444万755ウォン）と比べると、借金返済に所得の約70%を充てなければならないことを意味する。正常な家計活動が不可能なレベルだ。

　固定金利で借り入れた場合であれば、すぐに利子負担が増えないが、今年4月時点で家計向け融資に占める固定金利（新規取り扱いベース）の割合は19.2%にすぎない。昨年4月時点でも27%にとどまる。借り入れがある人の10人中7－8人は金利上昇による直撃を受けることになる。

　チクパンのビッグデータラボ長を務めるハム・ヨンジン氏は「最近1－2年間で最も積極的に住宅を購入した20－30代の若年層は相対的に所得が低く、返済負担の増大にはるかに苦しむだろう」と話した。建国大のパク・ハプス兼任教授は「銀行業界が加算金利を決めたり、将来的に金利引き上げ分を反映したりする過程で、庶民・中産階級に過度な負担が加わらないか慎重に点検する必要がある」と話した。

http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2022/06/14/2022061480008_2.html