ここからは韓国経済の話題だ。

ちょっと難しい話題であるのだが、簡単に言えば韓国の不動産における保険による保証金の基準が下がることで全滅危機ということになる。まあ、これも以前に取り上げたチョンセ詐欺が横行していることで、家主と借主の信頼関係が成り立たなくなってきているためだ。

チョンセとは不動産を借りるときにその不動産価格の7割、8割を前金として出すとことで家賃が免除されるというシステム。もちろん、退去時にはそのチョンセを借主に返却する義務がある。家主はそのチョンセを使って別の投資をして利益を得るわけだ。

そして、家主はチョンセの保証金を出してくれる保険に入ってれば100％返してくれた。しかし、近年において家主がチョンセをそのまま返さないケースが後を絶たなくなっている。

そうしたことからチョンセの保証金の基準というものに注目され始めた。しかし、その基準が90％になれば、残り10％を家主が出さないといけなくなるわけだ。それが7割となれば、家主の負担は3割となり、かなり増える。

こうなると家主の負担が大きくて保証金を返せず、チョンセ詐欺が増えるてことだ。

では、記事を引用しよう。

【09月06日 KOREA WAVE】韓国のビラ（低層住宅）を中心とした全国のチョンセ（敷金一括前払い型賃貸）市場が再び危機に直面している。政府が2023年にチョンセ保証金返還保証の加入条件を「住宅価格の90％以内」と強化したのに続き、現在は「70％台」までのさらなる引き下げを検討しており、これが実現すれば既存の契約の多くが保証対象から外れる恐れがある。

現在、住宅都市保証公社（HUG）と韓国住宅金融公社（HF）の基準では、住宅価格を公示価格の140％として認定している。よって保証金が公示価格の126％までであれば、保証に加入できる。しかし、政府が検討中の新たな基準では、住宅価格の98％を上限とする方針であり、実質的に公示価格の98％以上の保証金は保証されなくなる。

国土交通省は保証加入条件の住宅担保比率（LTV）を、現行の90％から70～80％に引き下げる案を検討しているが、既に90％に引き下げた時点で市場に大きな衝撃があったという声も多い。これを受けて、韓国賃貸人連合会は最近、ソウル・汝矣島で大規模な反対集会を開催した。

保証基準の強化は、家主にとって既存の入居者に保証金を返却し、新たな契約を結ぶために数千万ウォンの追加資金が必要になることを意味する。特にビラなど非アパート市場は直接的な打撃を受けやすく、政府が掲げる「庶民の住宅安定」と「保証制度強化」という大義名分が、かえって家主と借主の双方に重い負担を強いる結果となっている。

政府は今回の政策について、チョンセ詐欺の防止とHUGの財政健全化を主な目的としている。しかし、2023年5月に保証加入基準を90％に強化したにもかかわらず、詐欺被害は依然として続いており、被害者への支援が遅れているケースも多い。HUGの利用規約が被害者に不利に適用され、公正取引委員会から是正勧告を受けた例もある。

また、保証強化の副作用として、外国資本や大手企業の賃貸市場参入が加速。保証金返還の負担に苦しむ既存の中小家主に代わり、大規模資本を持つ外資系や大手不動産会社が市場シェアを拡大しており、中小型家主の競争力が低下している。

業界関係者らは、今後の政策において▽中小家主の保護強化▽保証金比率の段階的調整▽地域ごとの柔軟な適用――などの具体的な対策が不可欠だと指摘する。

ニュースは以上。

中々難しい話だとおもうのだが、つまり、チョンセ詐欺を防止するシステムで、その保証基準が強化されたら、周りに回って家主も借主も負担が増えたという。しかも、そのチョンセ詐欺の被害は続いているという。チョンセ詐欺は防げないのに保証基準強化しても負担だけ増えて全滅という。

では、ネットの突っ込みを見ておくか。

1．基本的に地価が上がり続けること前提のシステムだし、現状じゃ厳しいだろうね

2．店子も大家から満額返して貰えないと困る
チョンセ捻出するのにローン組んだりしてる

大家に博打の元手を提供するから住んでる間に稼いどいて
俺は実質ただ(もしくはローン金利のみ)で住めるし大家は差額儲けられるしwin-winって前近代的なシステム

3．家賃を前払いさせないと信用できない風土と
数百年経済停滞しきってたので微妙にバランスが取れてた

不労所得最高かよ！とみんな借金してでも不動産買い始めたのでバブルに
市況冷え込んだらこのざま

4．韓国推しの、謀略サイトだと
チョンセは、退去時は、預けたお金が帰ってくる、お得なシステムで～す
とか、印象操作してるよ

5．本来ならそうでも返せない大家が続出したから保険必須になった

6．そもそもほぼ住宅価格に匹敵する額をチョンセとして納めなきゃ借りれないっていう状況がね、おかしいのよ

7．これを廃止しようとしても、既得権を手離したくない層から強い圧力を受けるから廃止もできない

以上の7個だ。

韓国のチョンセを見ればわかるが、不動産価格上がり続けることを前提にしたシステムなので、不動産バブルが弾けた韓国において色々と制度そのものが問題になっている。そもそもなんで住宅価格を公示価格の140％として認定とか。おかしいんだよ。公示価格の1.4倍も住宅価格があるわけないんだから。

普通は同じにするべきだと思うんだが、そこは韓国の特有の不動産事情があり、チョンセとは上手く言っているうちは良いのだが、一度、歯車が逆に回ると、もはや、崩壊まで止まらないてこと。そして中小家主が淘汰されて外国資本にチョンセシステムが支配されていくと。

まあ、借りる側からすれば何処ともわからない家主よりも、名の通った外資系企業の方がよほど信頼できるよな。しかも、ヘッジファンドなら集めたチョンセで資産運用もできるしな。チョンセシステムそのものが外資系からすればかなり美味しいんじゃないか。