記事要約：今回の記事は不動産関係の用語が色々出てくるので読むのは難しいと思うのだが、そういうのは別に覚えなくて良い。
大事なのは家計債務が1514兆ウォンと増えており、そこに ７５０兆ウォンを超えると推測される「伝貰負債」企業貸付に分類される個人事業者貸付３１５兆ウォンを考慮した広義の負債を指摘していることだ。
ええ？ 伝貰負債って何？と思うかも知れないが、これが韓国の独特の不動産制度なんだよな。サイトでは何回か説明しているのだが記事を引用するとこう書いてある。
＞広い意味の家計負債を見ると最大の変数は伝貰負債だ。伝貰は賃貸住宅入居時に家主に多額の保証金を預けるもので、契約満了時には全額が返還される。伝貰負債は伝貰保証金と準伝貰保証金を加えた直接負債を意味する。金融会社と金融機関を通じた負債ではなく家主と借家人の間の個人取引にともなう負債だ。
そもそも漢字が読めないと思うが、これを韓国ではチョンセという。つまり、不動産を借りるときに多額の補償金、日本で言う敷金、礼金みたいな物だと思うのだが、それを預けると。しかし、これが実にややこしいのだ。
チョンセというのは契約時にその不動産価格の8割程度を支払うのだが、これは契約満了時には全額が返済される。つまり、1000万の不動産は安いか。なら、3000万の不動産の8割は2400万円だ。
つまり、不動産を借りたい時に、家主に2400万を預ける。そして、家主はその受け取った2400万を銀行などに預けて、利子をもらうわけだ。本来はこういうシステムだったのだろう。但し、これには条件がある。不動産価格が暴落しないで上がり続けることが必須である。
ここまではおそらく付いてこれると思う。問題はここからだ。実は不動作のオーナーは利子収入が欲しくて、不動産を取得しているわけではない。いやいや、上に自分で書いてただろうと思うかも知れないが、ややこしいので良く聞いて欲しい。
とりあえず、なんとかその辺の友人やら知人、銀行の融資などで3000万を集める。そして、不動産を購入するわけだ。するとチョンセ制度で2400万で購入できるわけだ。でも、実はこれ購入した人間も不動産オーナーになれるので、同じ事が可能になる。
つまり、今、借りた不動産を今度は別の借主に貸すことでチョンセである2400万円を得られるわけだ。そして、これで返済すれば残りの返済額は600万となるわけだ。しかも、不動産価格が3000万が3500万になれば売ることで500万の儲けも得られる。まさに21世紀の錬金術である。韓国人は詐欺の天才だと思う。こんなややこしいシステムを作り出すぐらいだからな。
でも、この錬金術の大前提は不動産価格の維持か、上昇が必須ということは最初に述べたとおりだ。では、不動産価格が下がればどうなるか。
まず、不動産価格が下がれば、不動産オーナーは転売することができない。銀行からの利子収入も減る。でも、借主がどこかに引っ越すときは預かったお金が返済しなければならない。しかし、そのお金は手元にないわけだ。だから、引っ越しするなら、他の住居人が決まってから、チョンセを支払ってもらって、交代で出ていくことになる。
しかし、チョンセで払うのは不動産の価格の8割なので、仮に不動産価格が2500万に下がっていれば、新しい借主からは2000万しか受け取れない。つまり、本来のチョンセが2400万なのに400万足りないのだ。不動産オーナーはもちろん、この400万を建て替えることになる。しかし、払えない場合は借金するか、不動産を売却するのだが、その売却した相手はチョンセとは直接関係ないので、チョンセなど知らないといって、今度は借りている借主を追い出す。チョンセの保護する制度はあるんだが、どう考えても不動産価格が下落したらとんでもないことになるのはいうまでもない。これが先ほどのチョンセ負債といわれるものだ。
＞ 借家人の立場では伝貰保証金を賃貸人（家主）に預ける格好になるため金融資産だが、家主の立場では借家人に金を借りる格好のため金融負債だ。政府の家計金融福祉調査でも伝貰負債は家計負債として捉えられる。
この時点でややこしい。見方によれば金融資産でもあれば、金融負債にもなると。
＞ 伝貰負債関連の公式統計はない。推定値はまちまちだ。韓国銀行が昨年３月基準で推定した伝貰保証金規模は保証付き月貰含め６８７兆ウォンだ。ソウル大学のキム・セジク教授らの研究によると、２０１７年の伝貰負債は７５０兆ウォンを超えると推定される。
こんなややこしいシステムをまともに統計できるわけないんだよな。とりあえず、もう説明して疲れたので750兆ウォンを超えると。
＞ 昨年の住宅価格急騰傾向に伝貰価格までともに上がっただけに伝貰負債規模はさらに大きくなったと予想される。金融委員会によると昨年増えた伝貰資金貸付だけで３８兆６０００億ウォンだ。この数字だけ加えても伝貰負債規模は「７５０兆ウォン＋α」になる恐れがあるという意味だ。
先ほど、説明したとおり、チョンセは不動産価格があがればそのチョンセ価格も増える。だから、不動産バブル時にはその勢いは凄まじいものなのだろう。でも、2018年に不動産価格を韓国政府は高騰している不動産の規制し始めた。この効果はまだまだわからないが、これによって不動産価格が暴落してしまうと困ったことになる。管理人でもここまで韓国の複雑な不動産システムの理解しきれないのでどうなるかの判断は付かない。
＞ 住居価格下落で伝貰負債に対する懸念は大きくなっているが、実際の衝撃に対する見方は交錯する。伝貰負債の場合、担保がある上、物件価格の下落により預けた保証金が借家人に返還できなくなるリスクは地域別偏差が大きいためだ。崔鍾玉（チェ・ジョング）金融委員長も先月２５日の家計負債管理点検会議で、「伝貰貸付は不良化の可能性は大きくないと判断されるが、局地的な需給不一致などで伝貰価格が下落し賃貸人が保証金を返還できないリスクに備えなければならない」と話した。
このように書いてあるのだが、どうやって備えるんだろうな。韓国の家計負債の7割が不動産投資が関連しているわけだ。そして、韓国人は上のような錬金術を財テクとして活用している。だが、不動産価格が下がれば、そのややこしいチョンセシステムが恐ろしい弊害を引き起こしかねない。それが、2020年に起きるかもしれない。もっとも管理人はそれを予測して、韓国経済の破綻する時だと考えている。
しかも、このチョンセシステムはややこしすぎて、実態すら把握できてない。これを注意深く監視するのも厳しい状態だ。だいたい、どんな規模で爆発するかすら予想は困難だ。750兆ウォン＋αとあるが、それもただの予測値に過ぎない。
この記事に対する旧サイトのコメント（5）
韓国経済、【2600兆ウォン】韓国経済の信管である家計負債の規模は
１５１４兆ウォン（約１４８兆円）対２６００兆ウォン。
韓国経済の弱点であり時限爆弾の信管に挙げられる家計負債規模に対する交錯する見方だ。家計が借りて返さなければならないお金という意味で家計負債の範囲を広げるならば家計負債は雪だるま式に増えかねない。信管の爆発力がさらに大きくなるわけだ。
１５１４兆ウォンは公式な家計負債規模だ。韓国銀行が発表する家計信用で昨年９月末の数値だ。家計が銀行や保険、消費者金融など金融会社から借りた資金（家計貸付）と決済前クレジットカード使用額（販売信用）など返済しなければならない負債を合わせた。昨年１０－１２月期に増えた全金融圏の家計貸付増加額２４兆９０００億ウォンだけ合わせても昨年末の家計負債は最小１５４０兆ウォンに迫る見通しだ。
２６００兆ウォンは広い意味でみた家計負債だ。家計信用１５１４兆ウォンに７５０兆ウォンを超えると推測される「伝貰負債」と企業貸付に分類される個人事業者貸付３１５兆ウォンを考慮した広義の負債だ。
広い意味の家計負債を見ると最大の変数は伝貰負債だ。伝貰は賃貸住宅入居時に家主に多額の保証金を預けるもので、契約満了時には全額が返還される。伝貰負債は伝貰保証金と準伝貰保証金を加えた直接負債を意味する。金融会社と金融機関を通じた負債ではなく家主と借家人の間の個人取引にともなう負債だ。
借家人の立場では伝貰保証金を賃貸人（家主）に預ける格好になるため金融資産だが、家主の立場では借家人に金を借りる格好のため金融負債だ。政府の家計金融福祉調査でも伝貰負債は家計負債として捉えられる。
伝貰負債関連の公式統計はない。推定値はまちまちだ。韓国銀行が昨年３月基準で推定した伝貰保証金規模は保証付き月貰含め６８７兆ウォンだ。ソウル大学のキム・セジク教授らの研究によると、２０１７年の伝貰負債は７５０兆ウォンを超えると推定される。
昨年の住宅価格急騰傾向に伝貰価格までともに上がっただけに伝貰負債規模はさらに大きくなったと予想される。金融委員会によると昨年増えた伝貰資金貸付だけで３８兆６０００億ウォンだ。この数字だけ加えても伝貰負債規模は「７５０兆ウォン＋α」になる恐れがあるという意味だ。
企業貸付に分類される個人事業者貸付も家計負債の範疇とみるべきとの主張がある。自営業者の場合、事業者登録をした後に個人事業者貸付を受けたり個人の資格で家計貸付を受けるだけに個人事業者貸付も広い意味の家計負債として把握する必要があるという説明だ。韓国銀行によると１月末基準で個人事業者貸付残高は３１４兆９０００億ウォンだった。
同様の研究もある。キウム証券のソ・ヨンス研究員は昨年、「２０１８年家計負債報告書」で昨年３月末基準の広義の家計負債規模を２３４３兆ウォンと推定した。ソ研究員は「伝貰保証金と個人事業者貸付を含めば国内総生産（ＧＤＰ）比の家計負債比率は１２２％に達する。家計負債リスクが過度なだけに政府による構造調整が必要だ」と指摘した。同じ期間に家計信用を適用したＧＤＰ比の家計負債比率７６％を大きく上回る。
住居価格下落で伝貰負債に対する懸念は大きくなっているが、実際の衝撃に対する見方は交錯する。伝貰負債の場合、担保がある上、物件価格の下落により預けた保証金が借家人に返還できなくなるリスクは地域別偏差が大きいためだ。崔鍾玉（チェ・ジョング）金融委員長も先月２５日の家計負債管理点検会議で、「伝貰貸付は不良化の可能性は大きくないと判断されるが、局地的な需給不一致などで伝貰価格が下落し賃貸人が保証金を返還できないリスクに備えなければならない」と話した。
ＬＧ経済研究院のチョ・ヨンム首席研究委員は「自営業者の状況が厳しくなり個人事業者貸付の不健全化の懸念が出ている上に住宅価格下落にともなう保証金返還問題などまで最近膨らんでいるだけに家計負債と関連して安心することはできない」と話している。
（https://japanese.joins.com/article/315/250315.html?servcode=300§code=300）